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EnglishLo que dice la ley, en pocas palabras
- La fianza es obligatoria: una mensualidad de renta en los alquileres de vivienda, y dos en los de uso distinto (por ejemplo, un local). Lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Plazo para devolverla: si pasa un mes desde la entrega de las llaves y el propietario no ha devuelto la fianza, la cantidad pendiente empieza a generar el interés legal a favor del inquilino.
- Qué se puede descontar: rentas o suministros pendientes y los daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso.
- En Cataluña, el propietario debe depositar la fianza en el INCASÒL (Institut Català del Sòl).
El Código Civil añade una idea clave: el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por causas inevitables. Por eso es tan importante saber cómo estaba el piso al empezar.
Desgaste normal o daño: la gran duda
Es donde surgen más desacuerdos. Como orientación:
| Desgaste normal (no se descuenta) | Daño (se puede descontar) |
|---|---|
| Pintura algo apagada o con roces leves | Paredes manchadas, pintadas o con agujeros grandes |
| Pequeños agujeros de cuadros | Puertas, cristales o muebles rotos |
| Suelo con el desgaste propio de los años | Quemaduras, golpes fuertes o manchas que no salen |
| Grifos o juntas que envejecen | Electrodomésticos estropeados por mal uso |
| Suciedad del día a día | Suciedad incrustada, grasa acumulada o cal de años |
Ojo con lo último: la limpieza no es un detalle. Un piso entregado sucio puede justificar un descuento para pagar una limpieza profesional.
Si eres inquilino: lista antes de devolver las llaves
- Busca el inventario o las fotos de cuando entraste y compara.
- Haz una limpieza a fondo: horno, campana y nevera por dentro, cal de baños y grifos, cristales, rodapiés y armarios.
- Arregla lo pequeño: bombillas, tiradores, tapar agujeros de tacos, juntas.
- Retira todo lo que sea tuyo. Lo que dejes puede costarte el precio de retirarlo.
- Apunta las lecturas de luz, agua y gas, y gestiona el cambio o la baja de los suministros.
- Fotografía cada estancia el día de la entrega, con fecha.
- Entrega las llaves con un documento firmado por los dos que diga la fecha y el estado del piso.
Si eres propietario: cómo hacerlo bien
- Revisa el piso junto con el inquilino el día de la entrega, mejor que días después y a solas.
- Haz fotos fechadas y compáralas con las del inicio del contrato.
- Si vas a descontar algo, pide presupuestos o facturas: tienes que poder justificar cada importe.
- Devuelve la fianza, o la parte que corresponda, dentro del mes siguiente a recibir las llaves.
- Aprovecha para poner a punto el piso para el siguiente inquilino: una limpieza a fondo y una mano de pintura suben mucho el valor percibido.
¿Y si el inquilino deja muebles o trastos? No te deshagas de ellos sin más. Lo prudente es pedirle por escrito (por ejemplo, por burofax) que los retire en un plazo razonable y, si no lo hace, dejar constancia antes de retirarlos. Si hay dudas, consulta con un profesional.
En resumen
- La fianza debe devolverse en el mes siguiente a la entrega de llaves.
- Solo se descuentan deudas y daños, no el desgaste normal.
- Las fotos fechadas y un documento de entrega firmado evitan casi todos los conflictos.
- Un piso limpio y vacío se entrega, y se vuelve a alquilar, mucho mejor.
Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional (notaría, abogado o gestoría) en cada caso concreto.